方羽原想着开车送余晓去学校，</p>
余晓没同意。</p>
丽景雅苑和jl大学就隔了一条马路，走过去也就几分钟的路程，</p>
坚持不让方羽送，让方羽自己去上班，不用管她。</p>
方羽看她实在坚持，也就任她一个人走着去了学校。</p>
两人在楼下分开，各自去上班不提。</p>
。。。。</p>
等方羽驾着车一到售楼处，就被朱叶叶提溜进了办公室。</p>
“昨天收到消息，规划处在大学城放出了两块地。”</p>
“两块地都在钱江边上，而且还是连在一起的两块地。一块大一点80亩，一块小一点的只有40亩。”</p>
“我们东方华庭到目前为止也不剩多少套了。集团想去举牌试试看能不能拿下一块，也算是集团继咱们这个项目后在大学城的一个延续。。。。”</p>
朱叶叶边说边掏出大学城的地图在茶几上摊开，把这次规划放出来的两块地的位置在地图上给方羽指了指。</p>
方羽顺着朱叶叶指的位置仔细看了看。</p>
位置不错，</p>
就在钱江边，未来在楼上就能看到江面的全景，隔江对面就是临安下面的县级市萧市。</p>
“规划有给出起拍指导价吗？”</p>
朱叶叶闻言又起身从办公桌上取过笔本电脑，</p>
打开其中一个文件，随后把笔记本一转对向方羽，说道，</p>
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“大的地块规划给的起拍楼面价是1800，小地块1700，两块地就相差100块。容积率都一样，都是10。”</p>
随后朱叶叶又抱怨道，</p>
“也不知道规划怎么想的，明明条件都差不多，为何一定要把一块地硬拆成两块拍。”</p>
方羽也很无语，想想规划可能是怕一块地太大，一家公司吃不下，所以拆成两块。这样能降低单块地的总价，也能由两家公司共担风险。</p>
万一后续真出了什么问题，也不至于出现两块地同时烂尾的情况，政府也不用两块地一起兜底。</p>
方羽在心里大概算了下成本：</p>
建筑成本，再加财务成本，人力成本，还有销售费用，管理费用，全部一起算下来大概差不多要3000块一个平方。</p>
按照目前大学城的平均房价5800-6500计算，</p>
就算新地块房价有一定的涨幅，</p>
成交价楼面价也不能高于2500元/平，不然利润空间就太少了。</p>
如果再加上卖的周期如果加长，算上资金占用率的话，还是有一定概率亏本的。</p>
想罢，也就对朱叶叶说道，</p>
“地块位置不错，这个位置离江东大桥和钱江快速路都很近，而且还紧靠钱江，属于江景房，我觉得可以拿。”</p>
“不过，我建议是成交价不能高于2500，不然风险就太大了，利润率也不高，不是很合算。”</p>
“而且，根据目前整个房市的走向和行情，我建议是拿大的那块。当然如果集团有条件的话，我建议两块地最好一起拿，一起开发。我比较看好未来这边的规划和发展，对销售的周期倒不是太担心。”</p>
朱叶叶没有立即接方羽的话，而是低头沉吟了一会才说道，</p>
“如果两块地都要去争的话，那保证金就要一次性交5000万。也不是说集团拿不出这笔钱，但需要有足够的理由去说服集团董事会。所以我们必须给董事会出具一份完整的方案用来董事会上会。”</p>
对于保证金交纳这个不是方羽该担心的事，只是朱叶叶问到他，他给个建议而已。换一个人来，他才不会自己给自己找事。</p>
“具体的营销方案，我倒是可以写。但成本测算这块还是需要专业的投拓人员去做的，我报给你的成本测算只是我大概估算的，不准确。”</p>
朱叶叶也是这个意思，</p>
“具体的成本测算我会让投拓出具一份完整的测算报告。你如果可以写投前去化方案，那你这周赶个方案给我，到时候我拿投拓的测算报告和你的方案一起去集团报上会。”</p>
“这次规划给的保证金交纳的时间很短，只有一周时间。也就是月底前必须确定是否参拍，而且要把保证金交掉，我们的时间不会很多。”</p>
方羽在大学城待了这么多年，又从事了房地产这么久，对市场的敏感度和对后续的价格走势都知道的很清楚，所以这个投前去化方案的报告对方羽来说算是小菜一碟，也就顺势对朱叶叶说，</p>
“放心吧，一周时间够了，到时候我一准把方案报告给你。”</p>
。。。。。</p>
出了朱叶叶办公室，</p>
方羽心里还在考虑着这次拍地信息的公布会有多少家开发商会来参拍，</p>
毕竟大学城离临安市区还是挺远的，有实力的开发商现在目光都盯着市区那块，市区现在旧城改造可是搞得如火如荼。大学城这点汤汤水水应该吸引不到什么大开发商的目光。如果到时候参拍的人数不多，那价格应该不至于被顶的很高。</p>
方羽心里还是想着最好两块地能一起拿，</p>
这样后续开发的话也算是一定程度的垄断，定价权也在公司自己手里，价格方面自己能说了算。</p>
如果两家公司拿，那免不了出现价格竞争。</p>
到时候说不好为了尽快回笼资金，会形成价格战。</p>
不过，</p>
最后方羽也就是心里讪笑一声：我现在就一个小小的主管，又不是老板！想那么多干嘛，有的干就干，拿不到那也无所屌谓。</p>
反正到时候看拍地结果就是了。。。。。</p>
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